Advies KVMC leidt tot extra woonoppervlak in de Burgraadt

Op steenworp afstand van ons eigen bedrijfspand in Dordrecht werkt KVMC mee aan de ontwikkeling van dertig appartementen. Van Twist Vastgoed tovert daar de ronde, negenlaags kantoorvleugel van het kantoorgebouw Burgraadt om tot een prachtig wooncomplex op een A-locatie in de stad. Dankzij onze adviezen hield de ontwikkelaar extra woonoppervlak over om te kunnen verhuren.

Van Twist Vastgoed

Na het vertrek van enkele huurders stond een deel van de ronde kantoorvleugel C van de Burgraadt jarenlang leeg. De eigenaar en opdrachtgever Van Twist Vastgoed bedacht het plan voor de transformatie tot dertig appartementen, kreeg toestemming van de gemeente en schakelde KVMC in als adviseur voor de installaties en bouwfysica. Als eerste stap werd de technische ruimte verplaatst van het dak van de C-vleugel naar de zesde verdieping van de naastgelegen B-vleugel. Adjunct-directeur Techniek Theo Versluis: ,,De luchtbehandelingskasten en koelmachine zaten op de plek waar de bovenste appartementen kwamen.’’

Daarna volgde het inpassen van de aansluitingen op de installatie. Een gecompliceerde klus, zo stelt Versluis. Omdat er aan de voorzijde nieuwe balkons gerealiseerd worden, zijn er een aantal stalen windverbanden noodzakelijk. Doordat deze op strategische locaties geplaatst moeten worden, verschillen de woningtype boven en naast elkaar. Met als gevolg dat de meterkasten niet direct boven elkaar geplaatst kunnen worden. Hierdoor hebben wij een ontwerp moeten maken waarin alle nuts- en ventilatievoorzieningen versleept moesten worden over de algemene verkeersruimten. We hebben de architect in een zo vroeg mogelijk stadium input gegeven om daar bij zijn ontwerp rekening mee te houden. Liever vooraf dan achteraf.’’

Compleet nieuw dak

Een andere uitdaging bij de Burgraadt was de bouwfysica. Dat begon met het advies om een compleet ander dak op de C-vleugel te leggen om zo oververhitting te voorkomen. ,,De bovenste verdiepingen van het gebouw hebben een stalen dak. In de bovenste en duurste appartementen zou het wooncomfort heel slecht zijn, omdat het er veel te warm zou worden’’, stelt Patrick Steenbergen van KVMC. Na deze onvoorziene uitgave kon KVMC de opdrachtgever wel blij maken met een andere oplossing. In plaats van de twee vluchtroutes in het oorspronkelijke ontwerp, zag ingenieur Steenbergen de mogelijkheid om alle appartementen aan te sluiten op één vluchtroute. Daarmee kwam in een klap 150 tot 200 vierkante meter extra woonoppervlak vrij. Goed voor een extra appartement om te verhuren.

,,Dat is de kracht van de adviseur; waarde toevoegen aan een project’’, stelt Steenbergen. ,,We hebben onze nek uitgestoken en zijn daarna in overleg gegaan met de Veiligheidsregio. Het heeft wat tijd en moeite gekost, maar het is goed gekomen.’’ Steenbergen boog zich daarna ook over de geluidsbelasting van het gebouw. ,,Een uitdaging, omdat de Burgraadt tegenover het station ligt en aan een drukke weg. Met reductie op de gevel, akoestisch glas en een houtenlattenplafond wordt gezorgd voor een goed binnenmilieu.’’

Vrijborg is door de opdrachtgever aangesteld om de transformatie te begeleiden, het architectonisch ontwerp is van Houben Van Mierlo Architecten. Bik bouw is als aannemer verantwoordelijk voor de transformatie. De Burgraadt wordt in het tweede kwartaal van 2022 opgeleverd.