Winkelcentrum de Planeet

Het Utrechtse winkelcentrum De Planeet, dat in oorsprong dateert uit de jaren ’40 van de voorgaande eeuw, zal in de loop van 2015 herontwikkeld gaan worden. In opdracht van Syntrus Achmea analyseert KVMC de duurzaamheidprestatie en verbeterpotentie van de geplande herontwikkeling. KVMC-projectleider Sjoerd Ooms vertelt over de verrichte werkzaamheden en bijzonderheden van winkelcentrum de Planeet.

KVMC voorziet Syntrus Achmea van duurzaam advies

Syntrus Achmea, een belegger die zich vaak sterk maakt voor duurzame vastgoedprojecten, benaderde KVMC onlangs met de vraag of het bureau onderzoek kon verrichten naar de duurzaamheidprestaties en de verbeterpotentie van winkelcentrum De Planeet. ,,De vraag was of wij op basis van het ontwerp van de herontwikkeling de duurzaamheidprestaties van het gebouw konden beoordelen, om vervolgens het verbeterpotentieel inzichtelijk te maken. Hierbij hebben we nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen verbetermaatregelen voor de eigenaar en de huurder,’’ zegt Sjoerd Ooms. ,,De duurzaamheid van het gebouw wordt bepaald door de bouwkundige –en installatietechnische kenmerken van het pand. De installatietechnische kenmerken waren in dit stadium nog niet vastgesteld.’’

Installatietechnisch ontwerp

Waar het bouwkundige deel dus al was ontworpen door ZZDP Architecten, lag er op installatietechnisch gebied nog geen plan klaar. ,,We hebben toen eerst een programma van eisen (PvE, red.) voor de installaties opgesteld. Hierin stonden bijvoorbeeld eisen over het te realiseren comfort en optredende luchtsnelheden. Aan de hand van dit PvE hebben we een installatietechnisch ontwerp gemaakt, waarbij we hebben nagestreefd dit ontwerp onafhankelijk van de toekomstige winkelunit indeling te realiseren. Een gekoeld waterleidingnet en cv-leidingnet is ontworpen, waarop de toekomstige winkeliers specifieke voorzieningen kunnen aansluiten. Door middel van de aangelegde ventilatiekanalen wordt er tevens gekoelde of verwarmde lucht als basisvoorziening ingeblazen. Met een warmtewiel wordt er warmte teruggewonnen uit de retourlucht.’’

GPR

Het energieverbruik werd door KVMC inzichtelijk gemaakt door middel van een EPA-label. ,,En die uitkomsten hebben we weer gebruikt voor de GPR-berekening, waarmee we de duurzaamheidprestaties inzichtelijk maakten. De berekening komt overigens tot stand met de software van GPR Winkel, dat duurzaamheid beoordeelt op de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.”

Oog voor huurder en eigenaar

Aangezien de winkelindeling in deze fase nog niet bekend was, werd het berekenen van de duurzaamheidscores bemoeilijkt. Zo zou de score beïnvloed kunnen worden door een winkelier die meer accentverlichting of koeling wenst te gebruiken: ,,Ons uitgangspunt was dan ook een forfaitaire indeling van de verschillende winkelunits, waarna we hebben gekeken naar de verbetermogelijkheden van de duurzaamheidprestaties. Bij het formuleren van verbetervoorstellen hebben we rekening gehouden met de invloed op de duurzaamheidscore van zowel de eigenaar als de huurder.” KVMC reikt hiermee als het ware de eigenaar handvatten aan, waarmee de eigenaar ook de invloed van de huurder op de duurzaamheidscore kan sturen.

Optimalisatiemogelijkheden

Naast de door KVMC ontworpen basisvoorziening voor het winkelcentrum, zijn er ook optimalisatiemogelijkheden opgesteld: ,,Denk aan energiezuinige verlichting en cassetteunits voor extra, thermisch klimaatcomfort, waarmee huurders naar behoefte extra voorzieningen kunnen gebruiken. Thermisch klimaatcomfort wordt overigens weer goed gewaardeerd in de GPR-software en kan gerealiseerd worden door een aansluiting op het reeds ontworpen gekoeld waterleidingnet. Middels opgestelde comfortberekeningen is aangetoond hoeveel koelvermogen benodigd is om aan dergelijke comforteisen te voldoen. In een later stadium kunnen met een huurder afspraken gemaakt worden over het te realiseren comfort.’’

Uiteindelijk bepalen de huurder en de eigenaar tezamen de mate van duurzaamheid van het gebouw. Het is daarbij noodzakelijk duidelijke afspraken te maken. Ooms besluit: ,,De geformuleerde verbetermaatregelen in ons advies zijn voorzien van een financiële onderbouwing en daarnaast wordt de invloed op de duurzaamheidscore bij bepaalde maatregelen inzichtelijk gemaakt. Dit ondersteunt in dit geval Syntrus Achmea in hun dialoog omtrent duurzaamheid met toekomstige huurders en kan als zodanig in de huurovereenkomsten worden verwerkt.’’